住宅销售计划基于套房的面积。专家:保护所有者的知情权

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价格公开透明,以保护业主的知情权
住宅销售预计将基于专家认为的价格区域

最近,住房和城乡建设部宣布了关于强制建设住房和城乡建设全文的38次公开磋商的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出了“住宅建筑应该在套房区域进行交易”的担忧。

那么,套装内部的价格会给买家带来什么样的影响呢?是否相当于根据集合的区域取消公共份额?它会对中国的房价产生重大影响吗?如何从法律角度看待它?建设部发布的项目规范?如何根据地区定价政策扎根?

随着这些公众关注的焦点,《法制日报》记者与相关法律专家进行了对话。

会话人

北京大学法学院教授

王锡庄

中国人民大学法学院教授

刘俊海

北京市建设委员会立法专家组成员,北京律师协会物业管理委员会副主任孟宪生

李建秀,建伟(郑州)律师事务所,上海

《法制日报》记者万静

定价模型不受限制

购买房屋的成本几乎没有影响

记者:对于中国大多数省市,目前购买的商品房面积一般用建筑面积来计算房屋的总价。根据人们通常的理解,建筑面积包括房屋内部和公共区域的总和。内部区域几乎没有争议;公共区域可能包括楼梯,走廊,停车场,露台等。近年来,由于评估率过高等因素造成的贸易纠纷频繁发生。

孟宪生:根据中国的相关法律和政策,商品房的销售应明确定价,每套房都有具体而具体的价格识别系统。根据建筑面积或建筑面积,还应标明建筑面积的单价或建筑面积的单价。 。按区域定价只是一种转换方法。原始泳池面积也是开发商支出的成本。它已经客观存在。在住房交易的情况下,如果该区域是根据集合的面积计算的,则集合区域的成本也将包括在设定区域的价格中并成为房价的一部分。因此,公寓的价格不会影响房价。

李贵秀:住房和城乡建设部的住房项目规范只是法律效力的一个技术规范。征求意见稿规定住宅项目的建设,应用和维护必须符合本规范。可以看出,该规范难以约束开发者,并且没有强制约束商品房销售的定价模型。

刘俊海:在封面内执行价格后,单价将相应提高。在这个过程中,如何避免开发商隐藏的价格上涨值得相关政府部门关注。

池的标准缺乏标准

住房价格很棘手

记者:该套装内部的价格在业内引起了良好的反响。因为它使房屋的销售真正“可计算和可监督”。

王希庄:如果在设定区域定价模式中正式实施,将更有利于监管部门对房价的监督和管理,使房价更加透明和公平。目前,房屋的买卖通常以建筑面积为基础。不可避免的问题是汇集区域的价格监管。泳池区是房地产市场最不透明的指标。因为除了开发人员之外,买家很难通过详细的公共评估来获取调查数据,这会导致池区域中的许多技巧,例如重复公共池并重复收款。

记者:目前,北京的大部分新住宅交易都标有两套价格,一套建筑面积价格和一套内部区域价格。建筑面积的价格将低于内部区域的价格。建筑面积的价格将使买家认为房价相对较低,导致价格错觉。

刘俊海:建筑面积估价的建筑面积当前价格是一个愚蠢的帐户。如今,土地的地积比率越来越高,建筑计划也越来越严格。根据建筑面积计算的房价增幅明显低于根据房屋面积计算的房价增幅。这将使您在表面上获得平稳的价格效果。

游泳池区域的估价是开发商和物业公司乐趣的结果,因为物业费和取暖费根据建筑面积收取。股票越多,成本越高。

记者:业内有人提到,“共享系数”一词,是国内房地产交易和收费的重要依据,尚未出现在现行国家标准中。没有明确定义池化因子的上限和下限,开发人员可以增加池区域“任性”。

孟宪生:在实践中,计算池区数量的规则非常混乱,买家根本无法理解。同一栋楼内有两个梯子和两个住户的公共建筑比一个梯子和两个住户的公共建筑大;点建筑和面板建筑的公共展位也不同;房子很大,公共摊位更多;房子很小,公共摊位会少;只有楼梯和有楼梯和电梯的居民,泳池区域是不一样的。公共设施和走廊越多,公众份额越大;楼梯高度越高,公众份额越大。当然,公共摊位并不是那么小。公共摊位太小意味着减少了社区的舒适度。

电梯走廊需要维护

总股本代价支付

记者:那么,你能理解有必要从系统中阻止这个漏洞,或者从集合内部的价格开始。

刘俊海:将建筑面积定价规则(包括池区)改为设定区域内的统一交易也是一种实用的修正。最重要的一点是使住房交易更加透明,这样买家就不必在建筑面积,室内面积和泳池面积上“与开发商搏斗”。

记者:公共区域混乱的出现与建筑面积定价的不透明和未公开模型有关,但更多是因为立法不完善而开发商的监管不到位?

李贵秀:政府部门要高度重视公共池区的混乱,并对池区范围,计量方法,宣传措施和处罚措施制定规章制度。政府监督还应加强对违法行为的监督和惩罚。为了实现监督,还可以加强社会监督,要求开发商披露池区的计算方法,保护业主的知情权。

我们将根据集合的建筑面积大力推广单价模型,以避免因“计算率计算”而发生房价欺诈。同时,每个物业都需要设定多种定价模式,以便买家有权进行交易。

王希庄:上述住房和城乡建设部的规范也应该注意如何扎根。关于住房交易和其他后续链接的新条例的实施也可能有支持实施细则。例如,根据集合的面积,物业费,取暖费,甚至可能在未来征收的财产税可能带来长期利益,但这并不意味着维护成本社区的公共区域可以免除。如何由业主分担这部分费用?它相当于集合内区域的统一集合,或者是否仍应正确处理标准。

记者:未来实施本规定后,还有游泳池区吗?如何解决类似电梯和走廊等公共设施的成本问题?

李贵秀:“物权法”第70条规定,业主的建筑物分为所有权。业主拥有建筑物私人部分的所有权,例如住宅和商业建筑,并且共享共享和共同管理除专有部分之外的共同部分的权利。 。第72条规定了所有者对共享部分的权利。除了建筑物的专属部分外,所有者应享有共同部分的权利并承担义务;他不得放弃履行义务的权利。《商品房销售管理办法》第18条规定,商品房的建筑面积包括套房内的建筑面积和分配的共用建筑面积。建筑区域的一部分是独立的产权,共用建筑区域是共享的财产。买方是依法行事的。法规的规定有权利和责任。

从上述法律规定可以看出,共享建筑物的所有者是所有者而不是开发者。根据民法公平原则,由于业主已获得共有建筑部分的产权,必须相应考虑。即使建筑物价格是根据集合内的建筑面积计算的,共享区域(共享建筑面积)的价值也应反映在单价中。

记者:如果实施套房区域定价模型,它对现实生活中以前交易和持续的房地产交易有何影响?有追溯力吗?

刘俊海:住房和城乡建设部提出的这一规范性意见不具追溯力。也就是说,之前交易的房地产将基于当时的定价模型,并且不会有价格差异补偿。现在需要注意的是持续的房地产交易行为。

应该在特定情况下对待它。任何未正式签署合同的人,包括内部认可和内部认购协议,都不能视为“完整交易”,并且可以应用于集合中的定价模型。前提是上述住房和城乡建设部的规范性意见正式生效,房地产交易行为在官方网上签署之前。只要官方的在线签约合同尚未签署,就应该根据套装的大小进行销售。内部价格最具影响力的因素是期房的销售。对于现有和二手房,买家更有可能计算价格。

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