住房和城乡建设部发出了买房和“公共摊位”说再见的文件?

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  住建部发文 买房和“公摊”说再见?

  《住宅项目规范(征求意见稿)》建议住宅应以套内面积交易 专家:若实现有助长远发展

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分,第2部分,第4部分和第6部分指出“住宅建筑应该在集合内的使用区域内进行交易”。这是官方文件中第一次,住房和城乡建设部明确表示,房屋应该从房屋内部进行交易。

尽管住房和城乡建设部仅发布了规范性文件草案,但仍引发了市场的激烈讨论。许多内部人士将其解释为废除房地产交易中“共享区域”的信号。

  乱象

  买100平方米得70平方米

  公摊面积缺少标准

目前,中国公共游泳池的计算主要是基于2000年8月1日实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》。《房产测量规范》可分摊的公共建筑面积是:大堂,公共门厅,走廊,过道,电动(建筑)梯子前厅,楼梯间,电梯井道,电梯机房,垃圾车道,管道井,泵房,消防通道,可变(配备)电气室,值班卫士房间等,以及整个建筑物的公共住房和物业管理室以及为建筑物提供功能的其他特殊设备室。

许多房地产业内人士表示,“共享区域”的概念源于香港房地产市场。然而,自2013年以来,香港已实施住宅物业销售的新规定,“共享区”已逐步废除。

目前,中国的住宅建筑主要以建筑面积进行交易。这将导致同一项目的同一建筑区域,并且该组内不同使用区域的问题将加剧买方和开发商之间的矛盾。一些业内专家认为,泳池区是房地产市场“最不透明的指标”。

去年8月,新华每日电讯报发表《买100平方米得70平方米:公摊面积七大乱象》揭露泳池区带来的各方面情况。它指出,在目前国内房价稳定的情况下,一些房地产开发商正在盈利并经常树立住房池区的理念。 “购买100平方米可获得70平方米”,个别商品房池的比例甚至超过50%。泳池区的“感觉”严重影响了人们的生活意识。

新华社还评论《买100平方米房子只得70平方米 “公摊面积”让我们很受伤!》,泳池区缺乏标准和管理混乱,不仅可以让消费者为购买住房支付更多费用,而且还会增加房产和供暖的成本。 。随着房屋装修政策甚至未来房地产税的出台,买家遇到的问题将进一步加剧,各种矛盾将越来越尖锐。

  分析

  各地公摊系数不一

  给购房者带来价格错觉

每个城市的游泳池的特定区域也不同。中原地产首席分析师张大伟表示,很多人看待深圳的住房单价很高,其实因为深圳“被盗区”(伪装成阳台等住宅区)的部分比较多。以北京为例,平均单套房交易面积为121.8平方米,而深圳仅为100平方米。实际的原因并不是北京的套房面积较大,而且根据建筑面积,北京的房价已经大幅度下降。从国家的角度来看,公共积累系数相对普遍在15%到25%之间,一些不规范城市的居住份额系数超过30%。

以最近进入北京市场的商品房为例,商品房的实际室内面积为141平方米,但随着公共份额的增加,它变为173.7平方米,另外一个18%的汇集区域。平均单价也从设定的108,000元变为8.8万元,下降了19%,这给买家带来了价格的错觉。如果根据集合面积计算,北京的“价格”可能会增加约20%。

外国房地产市场有没有公共份额?事实上,大多数国际认可的住房交易定价单位是WYSIWYG的室内区域。虽然中国没有统一的监管规定,但实际建筑面积一般以建筑面积定价为基础。张大伟认为,国外基本上是封锁制度,公共部分大多由政府维持。国内公共资金的核心主要是社区系统。公共空间的建设取决于开发商,开发商只能从业主那里“蛇毛”。

  观察

  可学重庆经验

  最大限度减少交易纠纷

重庆是中国目前重点城市中唯一一个以“建筑区域内”实施商品房销售的地方。

早在2002年6月,重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房出售和预售,以包装建筑面积为基础定价,商品房销售合同商业住房权证书应注明共用部分和设施。该法规于同年8月1日实施,宣称重庆是全国第一个在“建筑覆盖范围”内实施商品房销售政策的国家。如果开发商没有根据此定价进行销售,房地产行政管理部门将责令其进行更正。罚款占商品房交易金额的5%-10%。

在谈到为什么重庆应该成为商品房定价方法强制改革的“先行者”时,重庆市国土资源和房屋管理局市场部负责人曾强在接受媒体采访时说:最大的目的是让消费者清楚地了解购房情况。尽量减少房地产交易纠纷,保护买家的合法权益。

张大伟说,中国有许多独特而罕见的房地产交易,如公共住房定价,期货销售和二手房双边代理商。从未来趋势的角度来看,这些可能随着房地产市场的发展而变化。

宜居研究院智库研究中心研究室主任颜跃进表示,物业税是根据集团内的面积征收的。从买家的角度来看,购买房屋时不那么关注。从长远来看,值得思考的是,未来建设一个开放街道的社区环境,如何征收公共访问税,是否增加游泳池面积,以及如何减轻社会冲突。

专家认为,住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范》咨询草案远未真正废除“共享区域”,但它可引起公民的广泛关注和讨论,表明中国真实废除了法律层面的“股份”。该地区的时间已到。

本组/记者朱凯云

协调/余美英

  专家释疑

  规范能否取消公摊?

张大伟认为,这只是该项目建设的公众咨询稿。它距离官方文件还很远。即使它成为官方文件,也不确定它是建议标准还是强制标准。从政策内容,包括住房,商业,工程建设等方面,包括全面翻新和其他政策,这些政策至少不太可能在5年内落地。

专家认为,这是工程建设的标准规范,主要制约因素是工程建设。中国商业住宅交易的主要依据是《商品房销售管理办法》。要取消“共享区域”,首先要修改的是《商品房销售管理办法》,或者在更高级别进行修改。

取消后导致房价上涨?

张大伟表示,内部定价政策是否对购房者的实际购买成本没有影响,主要影响是一些开发商利用这项政策擦拭球并出售低价房。内区价格的最大影响是期房的销售。对于现有和二手房,买家更有可能计算价格。此外,对于购房者而言,由于建筑面积衍生费用,也可能会降低房产费等。

带公摊房屋价值缩水?

房东建议,在实施内部定价后,房地产登记的范围会有变化吗?专家表示,二手房的价值不会降低,市场价格为500万元,20平方米二手房的20%,现在按照80平方米的内部面积计算,肯定不会降价到400万元,而是继续以500万元的价格出售。

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